Forældrekøb af bolig og lejlighed

Udtrykket forældrekøb dækker normalt over det forhold, at forældre køber et hus eller en lejlighed med det formål, at deres børn kan bebo den pågældende ejendom. At det er deres barn, der bor der, ændrer ikke ved, at der er tale om et almindeligt lejer-udlejerforhold mellem forældrene og barnet. Det betyder, at lejeforholdet reguleres efter lejelovens regler, og at barnet, hvis det i øvrigt er berettiget dertil, kan modtage boligsikring som enhver anden lejer også ville kunne det. Da huset eller lejligheden netop skal udlejes, er det vigtigt at sikre sig, at eventuelle bestemmelser i ejerforeningens vedtægter, en gældende servitut på ejendommen eller lignende ikke er til hinder for, at boligen kan lejes ud.

Udlejning er erhvervsmæssig virksomhed

Når man køber et hus eller en lejlighed med henblik på udlejning, betragtes det i skattemæssig sammenhæng som at drive en erhvervsvirksomhed. Det betyder overodnet set, at forældrene i deres personlige indkomst kan fradrage de løbende udgifter til driften af virksomheden (vedligeholdelsesarbejder, renovation og lignende). Derudover findes der forskellige konstruktionsmuligheder (som virksomhedsskatteordningen og kapitalindkomstordningen), og afhængigt af forældrenes indkomst og økonomi i øvrigt kan den ene i nogle situationer måske være mere fordelagtig end den anden. At udlejningen er virksomhedsdrift betyder ligeledes, at der skal udarbejdes et regnskab, hvoraf indtægter og udgifter til driften skal fremgå.

Fastsættelse af husleje ved forældrekøb

Lader en ejer af en udlejningsbolig en anden person disponere over denne, bliver ejeren beskattet af, hvad der svarer til markedslejen for boligen. Det samme gælder for forældrekøb, uanset hvilken aftale om husleje der måtte foreligge mellem barn og forældre. Det vil sige, at selvom barnet måske får lov at bo der til en lav husleje, eller endda uden at betale husleje overhovedet, beskattes forældrene af markedslejen for lejligheden. Ydermere er der den risiko forbundet ved at lade sit barn leje en forældrekøbt lejlighed for billigt, at differencen mellem den aftalte, lave husleje og markedslejen betragtes som en gave fra forældrene til barnet. Såfremt værdien af denne gave årligt overstiger 60.700 kr. (2015), skal barnet betale 15% af gavens værdi i gaveafgift.
For at kunne beregne, hvordan et forældrekøb kan hænge økonomisk sammen og for at undgå ubehagelige økonomiske overraskelser, er det derfor vigtigt at kende markedslejen for en lejlighed som den, der påtænkes købt til barnet. Der findes ydermere forskellige bestemmeler i lejeloven, der sætter et maksimum for huslejens størrelse som eksempelvis reglen om omkostningsbestemt leje. Sådanne regler skal selvsagt også iagttages for at kunne finde niveauet for markedslejen.

Når barnet flytter ud

Når barnet ikke længere skal eller vil bebo lejligheden, melder spørgsmålet sig, hvad der herefter skal ske med den. Der findes forskellige muligheder for salg eller overdragelse fra forældrene til barnet eller til en anden køber.

Salg til en tredjemand

Ønsker forældrene at sælge lejligheden til en tredjemand, er det vigtigt at være opmærksom på, at handler man med fast ejendom, skal der almindeligvis svares avanceskat af fortjenesten ved videresalg. Den såkaldte parcelhusregel er en undtagelse til udgangspunktet om avancebeskatning. Reglen indebærer, at hvis ejeren af en bolig (her forældrene) selv har beboet boligen, kan de sælge den skattefrit. Der skal være tale om reel beboelse, og det er således ikke tilstrækkeligt, at forældrene i en periode op til salget tager midlertidigt ophold i lejligheden, mens de samtidig bevarer deres hidtidige bopæl.

Salg til barnet

Vælger forældrene i stedet at sælge lejligheden til barnet, gælder der en særlig regel for overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående, hvorefter barnet af forældrene kan erhverve lejligheden for en pris der ligger 15% under den seneste offentlige ejendomsvurdering. Er lejligheden i tiden mellem køb og salg steget i værdi betyder det, at forældrene ved et sådant salg kan give barnet en skattefri økonomisk fordel og samtidig selv undgå at betale skat af den yderligere fortjeneste, de ville have haft i forbindelse med et regulært salg. Jo højere markedsværdien for boligen er, og jo lavere den offentlige vurdering samtidig er sat, desto større en skattefri økonomisk fordel kan forældrene på denne måde sikre deres barn.

Barnets videresalg

Det er herefter muligt for barnet at videresælge lejligheden skattefrit efter den føromtalte parcelhusregel. Hertil kræves, at barnet har beboet lejligheden efter at være blevet ejer af denne, og at de resterende betingelser efter parcelhusreglen i øvrigt er opfyldt, hvilket ofte vil være tilfældet.

[Total:4    Gennemsnit:4/5]