Opsigelse af et erhvervslejemål adskiller sig væsentligt fra både ophævelse og boliglejeret. I erhvervslejeretten gælder en høj grad af aftalefrihed, og kontraktens ordlyd er derfor i mange tilfælde afgørende for, hvilke opsigelsesmuligheder både udlejer og lejer har. Det er derfor vigtigt at forstå både de lovbestemte rammer og de aftalte vilkår, da de tilsammen fastlægger parternes retsstilling.

Udlejers muligheder for opsigelse

Udlejers adgang til at opsige et erhvervslejemål følger både af erhvervslejeloven og af lejekontrakten. Grundlæggende kan udlejer kun opsige et lejemål, hvis der foreligger en saglig begrundelse, medmindre kontrakten udtrykkeligt giver en videre adgang til opsigelse. I almindelige erhvervslejemål anvendes ofte et varsel på tre måneder, men kontrakten kan fastsætte både længere og kortere varsler.

Udlejer kan opsige, hvis lokalerne skal anvendes til eget brug, hvis ejendommen skal ombygges eller nedrives på en måde, der gør det umuligt at opretholde lejeforholdet, eller hvis særlige driftsmæssige hensyn taler for opsigelse. Opsigelse kan desuden ske, hvis lejer har misligholdt aftalen, men ikke i et sådant omfang at ophævelse er berettiget. Er lejemålet erhvervsbeskyttet, fx fordi virksomhedens beliggenhed udgør en væsentlig forudsætning for driften, bliver mulighederne for opsigelse væsentligt mere begrænsede, og udlejer kan i sådanne tilfælde være forpligtet til at betale godtgørelse for flytteomkostninger og eventuelt driftstab.

Når udlejer opsiger, skal opsigelsen altid være skriftlig og indeholde en klar, saglig og fyldestgørende begrundelse. Opsigelsen skal oplyse om lejers ret til at gøre indsigelse inden seks uger samt angive den konkrete ophørsdato. Manglende opfyldelse af disse formkrav kan gøre opsigelsen ugyldig. Udlejere bør samtidig være opmærksomme på uopsigelighedsperioder i kontrakten, på risikoen for erstatningsansvar ved fejl og på nødvendigheden af at kunne dokumentere misligholdelse eller saglige hensyn.

Lejers muligheder for opsigelse

Lejer har som udgangspunkt lettere adgang til at opsige et erhvervslejemål end udlejer, medmindre kontrakten begrænser denne adgang. I ikke-tidsbegrænsede lejemål kan lejer som regel opsige med tre måneders varsel, men opsigelsesvarslet fastsættes ofte i kontrakten, og det kan både være kortere eller længere. En opsigelse skal altid ske skriftligt og sendes til den rette modtager, typisk udlejer eller dennes administrator.

Mange erhvervslejekontrakter opererer med perioder, hvor lejer er uopsigelig. I disse perioder kan lejer ikke komme ud af lejemålet, medmindre der er aftalt afståelsesret, mulighed for fremleje eller lignende mekanismer, eller medmindre der indgås en særskilt aftale med udlejer. Hvis lejemålet lider af væsentlige mangler, kan lejer reagere med krav om afhjælpning, afslag i lejen eller erstatning. Opsigelse på grund af mangler kræver, at manglerne er betydelige og dokumenterede, og at lejer har givet udlejer en rimelig frist til at afhjælpe forholdene.

Lejer kan også opsige – eller i alvorlige situationer ophæve – lejemålet, hvis udlejer væsentligt misligholder sine forpligtelser. Det kan være manglende vedligeholdelse, hindring af adgang, alvorlige gener fra bygningen eller forhold, der gør det urimeligt at fortsætte lejeforholdet. Lejer skal reklamere skriftligt og give udlejer mulighed for at rette misligholdelsen, før en opsigelse kan gennemføres.

Lejers opsigelse skal angive fraflytningsdatoen og være i overensstemmelse med de varsler, som fremgår af lov og kontrakt. En for sent afgivet opsigelse vil typisk først få virkning fra det efterfølgende månedsskifte. Lejere bør være særligt opmærksomme på uopsigelighed, uklare kontraktsbestemmelser, krav ved fraflytning og risikoen for erstatningsansvar, hvis opsigelsen ikke er berettiget.

Opsigelse af et erhvervslejemål kræver en grundig vurdering af både lovgivningen og kontraktens indhold. For udlejere er det centralt at kunne dokumentere saglighed og overholde alle formkrav. For lejere handler det især om at kende sine rettigheder, herunder uopsigelighed, mangelsbeføjelser og varsler. Da fejl i processen kan få store økonomiske konsekvenser, kan det være fordelagtigt for begge parter at indhente juridisk rådgivning, før opsigelse gennemføres