Køb af ideel anpart

En ideel anpart har mange lighedspunkter med ejerlejligheder. Ligesom ejerlejligheder anses en ideel anpart nemlig som en selvstændig fast ejendom – dermed kan man råde over sin anpart som ved andre faste ejendomme i forhold til køb, salg og belåning.
En ideel anpart oprettes som regel i tofamiliehuse, således at der i stedet oprettes to villalejligheder. Generelt er det nemlig forbudt at opdele ejendomme i mere end to ideelle anparter. Såfremt opdelingen til ideelle anparter er sket før 1970’erne, så kan det undtagelsesvist accepteres.
Som udgangspunkt er belåningen for hver ideel anpart individuelt tinglyst. På denne måde køber du en andel i bygningen og grunden, når du køber en ideel anpart. Køb af ideelle anparter adskiller sig fra ejerlejligheder, idet der ikke er en ejerforening eller vedtægter.

I stedet for ejerforening og vedtægter har man i stedet en såkaldt samejeoverenskomst. Samejeoverenskomsten tinglyses på ejendommen og er på denne måde gældende for de to samejere i ejendommen. Det er utrolig vigtigt, at man harmonerer godt med den anden anpartshaver, fordi I sammen skal varetage vedligeholdelsen af ejendommen.
Et særligt kendetegn ved en ideel anpart er, at anparten knyttes til en eksklusiv brugsret og ikke ejerskab af en bestemt bolig. Den eksklusive brugsrets fordeling er privat og individuelt bestemt – opdelingen er altså ikke udarbejdet af en landinspektør. Den aftalte opdeling tinglyses i parternes samejeoverenskomst.
Andelsboliglovens §§ 12-14 regulerer samejeforholdet ved blandt andet ideelle anparter. Det vigtigste er imidlertid, at i får lavet en god samejeoverenskomst, fordi loven langt fra regulerer alle forhold for samejet.

Samejeoverenskomster i forbindelse med ideelle anparter

En samejekontrakt er et essentielt dokument mellem anpartshavere. En samejeoverenskomsts hovedformål er at fastlægge anpartshavernes rettigheder og forpligtigelser over for hinanden. Heri fremgår blandt andet hver anpartshavers eksklusive brugsret til ejendommen. Som regel får den enkelte samejer rådighed over nærmere bestemte områder i ejendommen – som udgangspunkt fordeles denne brugsret efter ønske. Fordelingen foregår oftest ud fra et nærmere bestemt fordelingstal, og derudover laves en klar aftale om, hvilke områder de forskellige anpartshavere har brugsret over.

En samejeoverenskomst tinglyses på ejendommen, og det er af denne reglerne for samejet fremgår. Derfor er det ikke kun et vigtigt dokument for forholdet mellem samejerne, men det er tillige et vigtigt dokument for samejernes forhold til kreditforeningen og pengeinstitut – de kan og vil formentlig stille krav om at få lov at se samejeoverenskomsten før, du kan få lov at optage et lån.

En samejeoverenskomst regulerer imidlertid ikke alene, hvordan fordelingen af brugsretten skal være. Den bør som minimum regulere forhold såsom:

– Hvordan beslutninger kan træffes og tvister afgøres.
– Ejendommens anvendelse fx om der må drives erhverv fra ejendommen.
– Belyse fællesudgifterne for ejendommen.
– Afklare hvordan fællesudgifterne opkræves og betales.
– Afklare eventuel sikkerhedsstillelse i form af pant i anparterne til dækning af fællesudgifter.
– Ejendommes forsikringsforhold.
– Den enkelte anpartshavers rådighed over egen anpart i forhold til salg, pantsætning og udlejning.
– Afklare, hvordan den fælles vedligeholdelse skal varetages.
– Eventuel forkøbsret for den anden anpartshaver i forbindelse med salg.
– Have et sæt husordensregler.

I forbindelse med bank- eller realkreditfinansiering af købet, så vil den pågældende långiver som nævnt oftest kræve at se samejekontrakten, fordi nogle oplysninger kan have indflydelse på anpartens værdi. Det ses endda, at långiver kræver samejeoverenskomsten ændret som forudsætning for at yde lånet. Derfor bør du indarbejde et forbehold herfor i forbindelse med din handel. Din boligadvokat vil kunne hjælpe dig med at udfærdige et sådant forbehold.

Værd at vide inden, du køber en ideel anpart

Samejer

Når du påtænker at købe en ideel anpart, så er det vigtigt, at du er opmærksom på det meget tætte naboskab, som du får med den anden samejer. Derfor bør I altid mødes forinden, du tager beslutning om at købe. På sådant et møde kan I afstemme forventninger og se, hvorvidt jeres kemi passer sammen. Hvis ikke I har den fornødne kemi, så kan det være svært at blive enige om forhold vedrørende ejendommen.

Dokumenter

I forbindelse med køb af en ideel anpart, så bør du gennemse en række dokumenter før, I indgår en endelig aftale. Sælger har loyal oplysningspligt, hvorfor de nedenstående dokumenter kan kræves udleveret.

– Den offentlige ejendomsvurdering.
– Ejendommens energimærke.
– BBR-meddelelse.
– Tingbogsattest.
– Kommunalt oplysningsskema.
– Ejendomsskattebillet samt kvitteringer for betaling af seneste års rater.
– Udskrifter af akter vedrørende servitutter og andre byrder, der påhviler ejendommen.
– Kopier af tinglyste pantebreve.
– En aktuel opgørelse af gælden på ejendommen.
– Salgsopstilling.
– Købsaftale.
– Det tinglyste skøde.
– Forsikringer på ejendommen.
– Bygningsattester.
– Eventuelle tegninger og beskrivelser af ejendommen.
– De seneste opgørelser af vand, varme og el.
– Eventuel tilstandsrapport for ejendommen.

I medfør af Andelsboliglovens § 12 skal sælger endvidere udlevere den gældende samejeoverenskomst og seneste års regnskab og budget for samejet. Såfremt der ikke foreligger et decideret regnskab, så skal ejeren i stedet fortælle om udgifter på ejendommen og din andel heraf.
Det anbefales at få en boligadvokat til at se på samejeoverenskomsten, idet det er det vigtigste dokument for, hvad der skal gælde mellem jer samejere. Det kan med andre ord have betydelige konsekvenser for jeres fremtidige sameje, hvis ikke i har fået udarbejdet samejeoverenskomsten korrekt.

Tjek boligens stand

Det er en god ide at gennemgå huset tilstand, således du får et indtryk af, hvilke vedligeholdelsesudgifter der i fremtiden vil være. En tilstandsrapport kan være et godt udgangspunkt for din og evt. en bygningssagkyndigs gennemgang af huset, fordi den belyser eventuelle fejl og mangler, som boligen måtte have. En tilstandsrapport vil navnlig kunne afsløre kritiske skader på ejendommen, som du måske ikke selv er opmærksom på. Det er imidlertid vigtigt at huske, at en tilstandsrapport ikke indeholder oplysninger om boligens slid og ælde og byggetekniske problemer, der er typiske for huse af samme alder og beliggenhed. Derfor bør man altid gennemgå boligen, uanset om der foreligger en tilstandsrapport eller ej. Gennemgangen af huset kan som nævnt med fordel foretages sammen med en uvildig bygningssagkyndig. Den bygningssagkyndige kan vejlede dig om, hvad der står i en eventuel tilstandsrapport, og hvad det ca. vil koste at udbedre skaderne.

Fordele og ulemper ved køb af en ideel anpart

Fordele

Det kan være et godt alternativ, hvis ikke man har økonomien til at købe hele huset alene. Det er altså en god mulighed for at få et stort hus med dejlige omgivelser uden, at man skal erlægge hele købesummen alene.
I modsætning til fx andelsboliger kan man finansiere købet af en anpart ved hjælp af realkreditlån. På denne måde slipper man i vidt omfang for at optage dyre banklån.

Ulemper

Som anpartshaver kræver det, at du har et tæt samarbejde med den anden anpartshaver. I skal gerne være enige om stort set alt. Med en god samejeoverenskomst kan man undgå mange konflikter, og jeres tætte naboskab kan i stedet anses for at være en fordel.
Bofællesskabet stiller krav til ens villighed til at bo tæt sammen.
De almindelige omkostninger ved at købe en bolig er ikke mindre, selvom der kun er tale om køb af en andel.
Du kan ikke få boligsikring, hvis du ejer din ideelle anpart.
Eftersom der kun er ét matrikelnummer, så sender SKAT kun én opkrævning på ejendomsskat. Dermed hæfter I anpartshavere solidarisk for dens betaling. På denne måde er I lidt ansvarlige for hinandens økonomi, fordi hvis den ene ikke har pengene, så er det op til den anden at få betalt.

Særlige forhold ved ideelle anparter

Tilstandsrapporter ved salg af ideel anpart

Som tidligere nævnt minder villalejligheder, som sælges i anparter til dels om ejerlejligheder. Ved ejerlejligheder udarbejdes der imidlertid ikke tilstandsrapporter, fordi tilstandsrapporter kræver adgang til hele ejendommen. Ved salg af ideelle anparter er der derimod oftest tale om tofamiliehuse, og derfor er det mere overkommeligt at udarbejde en tilstandsrapport ved denne boligtype. Udarbejdelse af en tilstandsrapport kræver imidlertid stadig adgang til hele villalejligheden. Det er forskelligt, om der foreligger en samlet tilstandsrapport for hele ejendommen, eller om der er flere tilstandsrapporter – én for den anpart, der er til salg og én for det resterende.
Tilstandsrapporterne i forbindelse med køb af en ideel anpart vil derfor typisk være lidt mere omfattende sammenlignet med tilstandsrapporter i forbindelse med salg af enfamiliehuse. Du kan derfor med fordel søge hjælp til at gennemskue disse.

Tinglysning ved køb af ideel anpart

Det har siden 2012 været muligt at få eget blad i tingbogen af sin ideelle anpart – et såkaldt underblad. Dette sker af Tinglysningsretten efter anmodning fra mindst en af adkomsthaverne.
Før man anmoder om oprettelse af underbladet til Tinglysningsretten, så skal samejeoverenskomsten tinglyses i tingbogen – det er netop den, der giver brugsretten til de nærmere aftalte dele af ejendommen.
I forbindelse med skødets klargøring til tinglysning skal sælger underskrive en erklæring i henhold til lov om andelsboligforeningers § 17, stk. 1. Her skal sælger erklære, at følgende betingelser er opfyldt:

– Ejendommen indeholder ikke mere end 2 beboelseslejligheder, som ikke er fritliggende eller sammenbyggede enfamilieshuse.
– Ejendommen indeholder alene 2 beboelseslejligheder i form af fritliggende eller sammenbyggede enfamilieshuse med eventuelt tilhørende småbygninger, og udstykning ikke er mulig ifølge en attest fra en beskikket landinspektør.
– Det er ikke en betingelse eller forudsætning for aftalen, at erhververen opnår brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen.
– Overdragelsen omfatter overdragerens samlede ejendomsret og sker til en enkelt erhverver, med mindre erhververne er beslægtede eller besvogrede med overdrageren i op- eller nedadstigende linje eller i hans sidelinje så nær som søskende eller disses børn.
Den enkelte erhverver i fjerde betingelse kan omfatte et ægtepar. Bestemmelsens formål er at forhindre, at større ejendomme opdeles i mere end to ideelle anparter.

Udgifter forbundet med en ideel anpart

Som regel etableres der gensidig pant for samejerene i deres respektive anparter som sikkerhed for fællesudgifterne. Dermed er der dækning for fællesudgifterne, såfremt en af samejerne forsømmer sin pligt til at betale sin andel.
I samejernes samejeoverenskomst fordeler man som udgangspunkt alle udgifterne til vand, varme, el og fælles vedligeholdelse. Når disse udgifter er fordelt, så er den solidariske hæftelse alene begrænset til at vedrøre ejendomsskatter og udgifter til forsikring.