Regler for udlejning af værelse

Udleje af værelse

Udlejer man et værelse i en bolig, som man selv ejer, er der flere forhold, man bør være opmærksom på. Det gælder særligt reglerne i lejeloven og forskellige skattemæssige spørgsmål.

Lejekontrakt

Når man udlejer et værelse, er det ikke et krav, at der udfærdiges en skriftlig lejekontrakt mellem lejer og udlejer. Ikke desto mindre er det dog en fordel for begge parter, at de præcise vilkår for lejemålet nedfældes på skrift. Efter lejeloven gælder ydermere den regel, at såfremt lejeren ønsker en skriftlig lejekontrakt, er udlejer forpligtet til at efterkomme dette krav. I lejeaftalen kan man nærmere aftale vilkårene for lejeforholdet, men man skal være opmærksom på, at man ikke helt frit kan aftale, hvad man vil. Således gælder først og fremmest reglerne efter lejeloven, og nogle af disse kan ikke fraviges ved aftale. Har man ikke aftalt noget, falder man ligeledes tilbage på reglerne i lejeloven.

Fastsættelse af husleje

Lejen for værelset skal fastsættes, så den er rimelig i forhold til det lejedes værdi. Der er dog ikke hermed overladt udlejeren af værelset et mere eller mindre frit skøn over lejemålets værdi. Hvis lejeren ikke er enig i prisen, kan lejeren indbringe forholdet for huslejenævnet med henblik på at få nedsat lejen. Det kan give udlejer et tilbagebetalingskrav, hvis lejen fra starten har været sat for højt. For at finde et korrekt niveau kan man som udlejer sammenligne med priserne for tilsvarende værelser i området, ligesom man kan henvende sig til en ejendomsmægler eller endda direkte til huslejenævnet.

Udlejers skattepligt af huslejen

Som udlejer er man som udgangspunkt skattepligtig af modtagne lejeindtægter. Der findes herefter to typer af beskatning, som man som udlejer skal vælge imellem:

Regnskabsmæssigt fradrag

Bruger man som udlejer denne metode, indebærer det, at man skal føre regnskab over sine indtægter og udgifter i forbindelse med værelsesudlejningen. Man skal herefter alene beskattes af den del af indtægterne, der overstiger udgifterne, dog kan man ikke fratrække et eventuelt underskud. Udgifterne udregnes som en forholdsmæssig andel af de løbende udgifter til eks. el, vand, varme, ejendomsskat og renovation.

Bundfradrag

Bruger man bundfradragsmetoden, skal man som udlejer alene betale skat af den del af lejeindtægterne, der ovestiger et reguleret bundfradrag. Bundfradraget udgør 1 1/3 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering, dog mindst 24.000 kr. Har ens bolig eksempelvis en værdi på 3 mio. kr., har man således et bundfradrag på 40.000 kr., som man kan fordele over hele året, selvom man måske kun lejer værelset ud i et halvt år.

Depositum og forudbetalt leje

Som udlejer kan man kræve sikkerhedsstillelse for lejerens misligholdelse i form af et depositum, der maksimalt kan udgøre et beløb svarende til tre måneders husleje. Samtidig kan udlejer kræve forudbetalt leje for tre måneder. Depositum og forudbetalt leje kan således maksimalt udgøre, hvad der svarer til seks måneders husleje i alt.

Opsigelse

Der gælder den særlige regel for opsigelse af udlejede enkeltværelser i ejerens egen bolig, at både udlejer og lejer kan opsige aftalen med en enkelt måneds varsel. Som udlejer behøver man ikke give lejer en begrundelse for opsigelsen, hvilket også er en regel der adskiller sig fra lejelovens regler i øvrigt. Man kan vælge at fastsætte en længere opsigelsesfrist i lejekontrakten, men aldrig en kortere.
Er der knyttet et selvstændigt køkken til værelset, betragtes forholdet som udleje af en egentlig lejlighed, og opsigelsesvarslet er herefter 1 år.

Vedligeholdelse og istandsættelse

Som udgangspunkt har udlejeren pligt til at vedligeholde lejemålet. Man kan dog aftale, at det er lejeren, der skal stå for den indvendige vedligeholdelse, herunder eks. maling og tapetsering. En sådan aftale har betydning for, hvordan værelset skal afleveres ved lejers fraflytning. Er det aftalt, at lejeren skal sørge for den indvendige vedligeholdelse, betyder det, at lejeren skal aflevere værelset i samme stand, som det var i ved overtagelsen.

Fraflytning

Skal værelset sættes i stand efter lejerens fraflytning, skal man som udlejer oplyse lejeren om, hvilke arbejder der skal foretages, inden for en frist på 14 dage. Er lejeren uenig i opgørelsen, kan sagen indbringes for huslejenævnet. Når der er klarhed over arbejdets omfang, kan man som udlejer lade arbejdet betale med lejerens indbetalte depositum. Den eventuelt resterende del af depositummet skal herefter udbetales til lejeren.

AirBnb

AirBnb er en meget populær måde at udleje et værelse i sin bolig på for helt ned til en enkelt nat. Også når man udlejer et værelse over en meget kort periode, er forholdet omfattet af lejelovens regler. Det betyder bl.a. at reglerne for lejens rimelighed ligeledes gælder, ligesom indtægten er skattepligtige.