Familieoverdragelse af bolig – familiehandel

En speciel bestemmelse i et cirkulære fra 1982 giver mulighed for overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående på fordelagtige vilkår. Hvis eksempelvis et forældrepar ønsker at lade deres barn overtage deres ejendom, kan dette ske til den seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15%.
Almindeligvis er gaver over en vis størrelse skattepligtige – også hvis de gives mellem nærtstående. Med denne regel i 1982-cirkulæret, har man mulighed for at overdrage en værdi til sin nærtstående uden at denne beskattes. Værdien der overføres består her i de 15% af ejendomsvurderingen, som overdrages uden betaling samt den eventuelle forskel i ejendomsvurderingen og handelsprisen.

Ændringer ved ejendommen

I de tilfælde, hvor der efter den seneste ejendomsvurdering er foretaget faktiske eller retlige ændringer på ejendommen med betydning for dens værdi, kan reglen ikke anvendes uden videre. Det er problematisk at anvende den seneste vurdering, da ændringerne netop ikke afspejler sig i denne.

Vurdering af ejendommens værdi

Er der forud for overdragelsen indhentet en vurdering af handelsprisen fra en sagkyndig, typisk en mægler, kan man ikke længere lægge den offentlige vurdering til grund. Parterne har her gjort noget aktivt for at sætte sig ind i ejendommens egentlige værdi, og det er herefter denne, der skal lægges til grund ved overdragelsen.

Lån til overtagelsen

Der er ikke noget i vejen for, at den, der overdrager en ejendom til sin nærtstående, samtidig yder denne et lån for at berigtige overtagelsessummen. Som udgangspunkt er der heller ikke noget i vejen for at yde lånet rentefrit og/eller afdragsfrit eller på andre favorable vilkår. I denne forbindelse er det vigtigt, at der er tale om et reelt lån. Det betyder, at der skal oprettes et gældsbrev, som begge parter underskriver, og at de betalte afdrag bør kunne dokumenteres. Der skal samtidig være tale om et lån på anfordringsvilkår, hvilket betyder, at det skal kunne opsiges med en kort frist.

En gave eller en låneaftale

I nogle tilfælde vil overdrageren af ejendommen i virkeligheden gerne ligeledes give de resterende 85% af ejendommens værdi som gave til sin nærtstående. I denne situation virker det oplagt årligt at nedskrive lånet med et beløb, der svarer til, hvad der mellem nærtstående årligt kan overdrages skattefrit. En sådan aftale bør dog holdes adskilt fra selve låneaftalen. Er det allerede aftalt ved indgåelsen af låneaftalen, at lånet skal tilbagebetales ved at overdrageren godtgør sin nærtstående med det afgiftsfrie gavebeløb hvert år, foreligger der nemlig ikke blot en låneaftale, men reelt en gaveaftale. Der vil derfor skulle svares gaveafgift af hele lånebeløbet minus det skattefrie gavebeløb for alene det pågældende år. Hvis overdrageren derimod hvert år giver en nedskrivning på lånet med det afgiftsfrie beløb, er der tale om en ny gave hvert år.

Såfremt der er tale om en familiehandel hvor der er et dødsbo involveret kan der læse mere på bobestyrer-advokat.dk