Køb af bevaringsværdig ejendom

Bevaringsværdige huse og ejendomme

Når et hus har særlige arkitektoniske eller byggetekniske kvaliteter, så kan en ejendom blive erklæret bevaringsværdig. Et hus bliver ikke erklæret bevaringsværdigt ud fra alderen på ejendommen alene. Huset skal i sin helhed anses for at være unikt enten for sin tid eller hustype.
Slots- og Kulturstyrelsen har en database over bevaringsværdige bygninger som løbende opdateres. Nogle kommuner har desuden fået udarbejdet et kommuneatlas, hvoraf bevaringsværdige huse fremgår. Endelig kan en bygnings bevaringsværdighed fremgå af en lokalplan, byplansvedtægter eller en kommuneplan.

Ved bevaringsværdige huse må bygningens ydre ikke ændres uden kommunens tilladelse. Dette gælder som udgangspunkt husets facade, tag, vinduer, døre, kviste og skorstene. Det er oftest disse særlige konstruktioner og/eller materialer, som man ønsker at bevare. Når et hus er fredet, så er det hele huset og ikke kun det ydre, som man ikke må ændre grundlæggende på ude tilladelse.

Det er som udgangspunkt alle huse, der kan blive kendt bevaringsværdige. Kommunen bestemmer selv, om de vil kende en bygning for bevaringsværdig. Eftersom bevaringsværdige bygninger er kommunens ansvar, så er der i nogle perioder mindre tilbøjelighed til at udpege bygninger som bevaringsværdige.
Når et hus er blevet kendt bevaringsværdigt, så ophører huset status som bevaringsværdigt sjældent igen. En kommunalbestyrelse kan imidlertid til hver en tid gå ind og ophæve en kendelse om en bygnings bevaringsværdighed.

Afgørelse om bygningers bevaringsværdighed

Der er to måder hvorpå et hus kan blive kendt bevaringsværdigt:
Slots- og Kulturstyrelsen kan på eget initiativ eller efter indstilling udpege et hus som bevaringsværdigt.
Kommunen kan i sammenhæng med byplanvedtægter, ændringer i lokalplanen eller ved udarbejdelse af kommuneatlas udpege et hus som bevaringsværdigt.
Når kommunen udarbejder et kommuneatlas får alle huse en SAVE-karakter (Survey of Architectural Values in the Enviroment). Karaktererne går fra 1-9. Jo mindre karakter et hus har fået, des mere bevaringsværdigt er det.
En bygnings bevaringsværdighed kan efterfølgende ændre sig fx i forbindelse med en renovering. Her kan huset blive mere bevaringsværdigt, hvis renoveringen er vellavet.

Der tildeles karakter ud fra følgende momenter:
Arkitektonisk værdi.
Kulturhistorisk værdi.
Miljømæssig værdi.
Tilstand.
Originalitet.

Ejeren af et bevaringsværdigt hus får altid besked om afgørelsen fra enten Slots- og Kulturstyrelsen eller kommunen.
Særlige regler for bevaringsværdige ejendomme
Når kommunen har udarbejdet eller revideret lokalplanen, så vil der fremgå, hvilke krav der stilles til jeres bygning eller husene i området. Det kan fx være retningslinjer for, hvilke materialer der må anvendes eller bestemte farver.
Det er kommunens ret at opstille retningslinjer for bevaringsværdige huse. Dette skyldes, at det er kommunens ansvar at bevare huse med særpræget arkitektoniske eller byggetekniske karakteristika.

Derfor må du heller ikke uden dispensation ændre på husets ydre eller rive huset ned.
Hvis du ikke først har indhentet en dispensation, så kan kommunen kræve, at du inden for en tidsfrist får lavet arbejdet om. Det kan måske virke tillokkende at ændre huset uden at søge dispensation hos kommunen, men det kan give store problemer senere fx i forbindelse med ombygninger, der kræver byggetilladelser eller salg af huset.

Særligt om salg af bevaringsværdige huse

Som sælger skriver man ved en hushandel under på, at huset er lovligt. Dermed er det sælger, der bærer ansvaret for eventuel modstrid med loven – herunder retningslinjer opstillet af kommunen for det bevaringsværdige hus. En ejerskifteforsikring dækker ikke udgifter til at føre huset tilbage til det oprindelige.
Du kan på din kommunens hjemmeside se, hvilke regler gælder for bevaringsværdige ejendomme i din kommune eller lokalområde. Hvis du er i tvivl om, hvorvidt de ændringer du ønsker at foretage er retmæssige, så kan du til hver en tid spørge kommunen.

Særligt om køb af bevaringsværdige huse

Inden du køber en bevaringsværdig ejendom, så bør du eller din advokat undersøge, hvilke retningslinjer der gælder for det hus, som du ønsker at købe.
Derudover er det vigtigt at sikre sig, at alle retningslinjerne er overholdt, således du ikke risikerer at blive holdt ansvarlig. I de fleste tilfælde vil du senere kunne gøre et ansvar gældende over for den tidligere ejer, men det er dig selv, der skal føre salg mod den tidligere ejer. Det kan både være dyrt og tidskrævende.
Støtte til bevaringsværdige ejendomme
Som ejer af en bevaringsværdig ejendom, så kan du til nogle bygningsforbedringer søge støtte hos kommunen. Det er huset ydre istandsættelse, som du kan søge støtte til hos kommunen. Støtten må ikke udgøre mere end en tredjedel af de samlede udgifter til den ydre istandsættelse.
Når kommunen yder støtte, så er støtten i mange tilfælde betinget af visse krav, som kommunen tilser bliver overholdt.
Endelig gælder særlige regler om tilbagebetaling af støtte, hvis du kort tid efter, at du har modtaget støtten, sælger huset.

Køb af fredet ejendom

Der er forskel på, om en bygning er bevaringsværdig eller fredet. En bevaringsværdig ejendom er det alene husets ydre, som man ønsker at bevare. Det kan fx være, at man ønsker at bevare alle bygninger i området ens. Når man ejer en fredet bygning, så skal man altid ud over almindelig vedligeholdelse søge Slots- og Kulturstyrelsen om tilladelse. En fredet bygning tilstræber man at bevare bedst muligt, og derfor kan man ikke få lov til at ændre hvad som helst.

Støtte til fredede ejendomme

Derfor er det også oftest dyrere at renovere/lave om i et fredet hus frem for andre huse. Det er imidlertid muligt at søge om støtte til sine projekter. Støtten må dække alt fra håndværkeres løn, sagkyndig hjælp, materialer osv. Endelig kan du trække de faktiske udgifter, som du har haft, fra som drift og vedligeholdelse af dit fredede hus i skat. Ligesom du kan søge om fritagelse for ejendomsskat.

Inden du køber en fredet ejendom

Når Slots- og Kulturstyrelsen mener, at et hus er bevaringsværdigt, så bliver det fredet. Når et hus bliver fredet kan ens drømme og ideer måske ikke gå i opfyldelse. Derfor bør man undersøge, hvilken betydning det har, at huset er fredet inden, at man køber det. Hvis man allerede inden købet har ideer om ombygning, så kan man med fordel undersøge mulighederne for, hvorvidt det overhovedet kan lade sig gøre.

Fordele og ulemper ved fredede huse

Den store ulempe ved at bo i et fredet hus er de restriktioner, som man er underlagt i forhold til ombygning osv. Der er imidlertid også flere fordele ved at bo i et fredet hus. Som nævnt er det muligt at søge om støtte til ens renoveringsprojekter, da disse ofte kan være dyrere end andre renoveringer, fordi der er en norm, som man skal overholde.
Hvis du mangler ideer om, hvordan du skal ombygge dit fredede hus, så kan du måske få støtte til at få hjælp fra en konsulent.
Ejere af fredede bygninger er ligeledes undtaget grundskyl, hvilket naturligvis er en økonomisk fordel ved at eje et fredet hus. Endelig kan du måske trække et nærmere angivet beløb fra til vedligeholdelse af din bolig.

[Total:13    Gennemsnit:3.6/5]