Udlejning af bolig -og lejlighed (privat)

Ejer man en bolig, kan man af forskellige årsager ønske at leje den ud i en kortere eller længere periode.
Nogle aspekter af en lejekontrakt kan parterne selv aftale sig frem til – andre ligger allerede fast i kraft af lejelovens regler og kan således ikke fraviges ved aftale.
En lejeaftale har, som alle andre aftaler, lige så stor gyldighed, hvis den er indgået skriftligt, som hvis den er indgået mundtligt. Begge parter kan kræve, at aftalen nedfældes skrifteligt, og det er da også altid tilrådeligt at indgå lejeaftaler skriftligt i tilfælde af, at der skulle opstå uenigheder mellem lejer og udlejer.

Forudbetalt leje og depositum

En udlejer kan kræve et depositum af lejeren, der kan bruges til at sikre lejerens forpligtelser over for udlejeren i forbindelse med fraflytning af lejemålet. Det kan være istandsættelse eller betaling af eventuelle forbrugsrestancer. Depositummet kan maksimalt beløbe sig til, hvad der svarer til tre måneders husleje.
Ligeledes kan udlejer kræve forudbetaling af op til tre måneders husleje. Disse kan ikke bruges til at kompensere for eventuel misligholdelse fra lejerens side, men tjener alene som sikkerhed for lejebetaling i opsigelsesperioden. Det betyder, at lejeren enten kan bebo lejemålet for disse penge i lejemålets sidste måneder eller få dem udbetalt ved fraflytning.

Vedligeholdelsespligt

Det påhviler lejeren at betale for sin egen misligholdelse ved fraflytning af lejemålet. Omvendt påhviler pligten til løbende vedligeholdelse samt reparationer som følge af almindeligt slid og ælde af lejemålet altid udlejeren.

Istandsættelse ved fraflytning

Almindeligvis skal et lejemål afleveres i samme stand, som det blev overtaget i. Det kan ikke aftales, at lejeren skal betale for en istandsættelse, der bringer lejemålet i en bedre stand end det var i ved overtagelsen.
Inden for 14 dage efter at lejer har tilbageleveret nøglerne til lejemålet, skal udlejer gøre opmærksom på, hvilke reparationer og arbejder, der eventuelt skal foretages for lejers regning. Som udlejer er det vigtigt at overholde denne frist, da man efter de 14 dage ikke længere kan kræve, at lejeren betaler for istandsættelsen.
Denne fraflytningsrapport skal alene specificere, hvilke arbejder der skal foretages og er således ikke en eksakt opgørelse over udgifterne til istandsættelsen; denne kan udarbejdes efter de 14 dage, uden at udlejeren fortaber muligheden for at holde lejeren økonomisk ansvarlig. Ligeledes gælder det, at viser der sig skader, som det ikke har været muligt at opdage inden for de 14 dage, fortaber udlejeren ikke nødvendigvis muligheden for at afkræve lejeren betaling.

Fastsættelse af husleje

Som udgangspunkt kan lejer og udlejer selv aftale sig frem til lejens størrelse og til, hvordan og til hvilken dato den skal betales. Det er dog bestemt i lejeloven, at huslejens størrelse skal være i overensstemmelse med det lejedes værdi. En husleje der svarer til det lejedes værdi findes almindeligvis ved at sammenligne med andre tilsvarende lejemål. Er der ikke en sådan overensstemmelse, og ligger lejen over det lejedes værdi, kan lejeren kræve huslejen nedsat; ligger lejen omvendt lavere end det lejede værdi, kan udlejeren tilsvarende hæve den til et passende niveau. En sådan regulering af huslejen medfører således, at lejer man sin private bolig ud, kan man ikke være sikker på at kunne opkræve en husleje, der er høj nok til at dække ens udgifter til at eje boligen.
Hertil kommer yderligere forskellige særlige regler for regulering af lejen i forskellige typer af lejligheder. En forhåndsgodkendelse af huslejens størrelse kan mod betaling rekvireres hos Huslejenævnet.

Opsigelse af lejekontrakt

Udgangspunktet for lejeforhold i dansk ret er, at med mindre der er truffet aftale om uopsigelighed, har lejeren fri adgang til at opsige lejemålet inden for de tidsmæssige begrænsninger, der måtte være truffet aftale om i kontrakten. Den samme frie adgang tilkommer ikke udlejeren, hvis muligheder for at opsige sin lejer er reguleret efter lejeloven alene. Hovedreglen er her uopsigelighed, hvilket betyder, at udlejeren kun i visse tilfælde har lov til at opsige sin lejer.

Krav til opsigelsen

En opsigelse skal fra begge sider være skriftlig. Udlejerens opsigelse skal ydermere ledsages af en begrundelse for beslutningen samt en orientering af lejeren om dennes muligheder for at gøre indsigelser. Tilsvarende krav gælder ikke for lejeren.

Udlejers opsigelse af lejer

For at en udlejer kan opsige sin lejer, skal der særlige forhold til. Er der tale om udlejning af en privat bolig (hus eller ejerlejlighed), kan udlejeren opsige lejeren med et års varsel, såfremt udlejer selv ønsker at flytte ind i det udlejede. Det er således ikke tilstrækkeligt, at udlejer eksempelvis ønsker at lade sine børn flytte ind.
Overholder lejeren ikke sine betalingsforpligtelser (husleje, acontobetaling af forbrug, antennebidrag og lignende), har udlejeren adgang til at opsige kontrakten. Dette kræver, at udlejer har rykket lejeren for betaling, og at lejeren gives en frist på 14 dage til betale.
Misligholder lejeren det lejede, har udlejer ligeledes mulighed for at hæve kontrakten. Det kræver normalt mindst en advarsel, før en lejekontrakt kan hæves på dette grundlag.

Tidsbegrænsning af lejekontrakt

Ligesom lejeloven stiller strenge krav til udlejers muligheder for at opsige sin lejer, har udlejer kun begrænsede muligheder for at tidsbegrænse en lejekontrakt. Udgangspunktet er, at begrundelsen for tidsbegrænsningen skal findes i udlejers forhold. Kan en tidsbegrænsning ikke begrundes tilstrækkeligt i udlejers forhold er konsekvensen, at aftalen består, mens kravet om tidsbegrænsning bortfalder. Altså fortsætter lejemålet på de hidtidige vilkår som et almindeligt, løbende lejemål uden at være begrænset i tid. Formålet med at kræve en tidsmæssig begrænsning begrundet i udlejers forhold er at forhindre udlejer i at omgå lejelovgivningens uopsigelighedsprincip.

Udlejers forhold

Et almindeligt forhold, der kan begrunde en tidsbegrænsning af en lejekontrakt er, at udlejer selv ønsker at benytte det lejede. Udlejer skal altså selv have et ønske om at flytte ind, og det er således ikke en tilstrækkelig begrundelse, at udlejer eksempelvis ønsker at lade et medlem af sin familie flytte ind. Et andet eksempel, der kan begrunde en tidsbegrænsning af en lejekontrakt, er udlejers ønske om at sælge sin ejendom.

Forlængelse af en tidsbegrænset kontrakt

Er en tidsmæssig begrænsning af en lejekontrakt gyldig, er der som udgangspunkt ikke noget i vejen for
at aftale en forlængelse af en kontrakt; heller ikke hvis forlængelsen ligeledes tidsbegrænses. For at en sådan er gyldig, er betingelsen fortsat, at begrundelsen skal kunne findes i udlejers forhold.

Uopsigelighed af tidsbegrænset kontrakt

For lejekontrakter gælder den særlige regel, at hvis der er truffet gyldig aftale om tidsbegrænsning, betyder det samtidig, at aftalen er uopsigelig fra begge parter indtil udløbet af tidsfristen.

[Total:11    Gennemsnit:3.5/5]