Fejl og mangler – boligkøb og lejlighed – skjulte mangler

Har man som køber erhvervet sig en bolig, og viser der sig efterfølgende at være fejl eller mangler ved denne, melder spørgsmålet sig, hvem der skal bære ansvaret. Denne vurdering afhænger dels af, om der er tale om en mangel i retlig forstand og dels af, om boligen er solgt under den såkaldte huseftersynsordning, der er etableret efter forbrugerbeskyttelsesreglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom eller ej. Denne sondring er ofte afgørende for, om sælgeren kan drages til ansvar.
De fleste handler med huse gennemføres i dag på en måde, så de falder ind under huseftersynsordningen. Det er dog vigtigt at notere sig, at pga. de begrænsede muligheder for at udarbejde tilstandsrapporter til ejerlejligheder, falder salg af disse for det meste udenfor.

Mangelsbegrebet – Bolig og lejligheder

For at man kan tale om en mangel ved en bolig, som andre end køber skal kunne drages til ansvar for, skal der være tale om en egentlig mangel i retlig forstand. Det vil sige, at viser boligen sig at være i en generelt slidt stand, eller har den et hul i taget, er der ikke nødvendigvis tale om mangler i retlig forstand. Slidtage og skader der må forventes at forekomme på ældre huse, er ikke sådanne mangler, hvis der i øvrigt er overensstemmelse mellem husets alder og graden af slidtage eller typen af skader.
Dertil kommer, at manglen skal have været til stede på tidspunktet for overdragelsen. Er den først opstået senere, kan sælger ikke være ansvarlig for den. Mener køber at have fundet en fejl, som var tilstede på overdragelsesdagen, påhviler det køber at godtgøre, at fejlen ikke først er opstået efter overtagelsen.

Uden for huseftersynsordningen

Sælges en bolig uden at falde ind under huseftersynsordningen, er udgangspunktet, at sælger hæfter for skjulte fejl og mangler i op til 10 år.

Huseftersynsordningen

Hvis en sælger af en bolig har sørget for udarbejdelse af en tilstandsrapport, der ikke må være mere end 6 måneder gammel, samt indhentet tilbud på en ejerskifteforsikring og tilbudt køber at betale halvdelen af denne, har sælger begrænset sit ansvar for fejl og mangler ved boligen. Sælger er herefter som udgangspunkt alene ansvarlig, hvis han har kendt til manglen men fortiet den over for køber, hvis han har givet garanti mod en sådan mangel, eller hvis manglen er opstået i perioden mellem tilstandsrapportens udfærdigelse og køberens overtagelse af ejendommen. Formålet med at tegne en ejerskifteforsikring er, at køberen herefter er forsikret mod skjulte fejl og mangler, der skulle vise sig efter overtagelsen.

Sælgerens loyale oplysningspligt

En sælger af en bolig har pligt til at oplyse om mangelfulde forhold, som denne kender eller burde kende til. Tilsidesætter man som sælger denne pligt, risikerer man at ifalde erstatningsansvar over for køberen, hvis tilsidesættelsen er tilstrækkelig grov. Beløber udbedringen af manglen sig til et forholdsvist lille beløb, har sælgeren ikke pligt til at oplyse om manglen. Det betyder, at ligger forholdet under denne bagatelgrænse på almindeligvis 5.-6.000 kr.(?), kan sælgeren ikke være ansvarlig.

Ejerskifteforsikring

For at salget falder ind under huseftersynsordningen, skal sælger sørge for, at det udarbejdes en tilstandsrapport. Uden en sådan kan køberen ikke tegne en ejerskifteforsikring, som er nødvendig for at sælgeren fritages for ansvar for de skjulte fejl og mangler, som forsikringen herefter dækker.
Det er uden betydning for sælgerens begrænsede ansvar efter huseftersynsordningen, at køber ikke vælger at tegne ejerskifteforsikring ifølge det fremlagte tilbud. Sælger skal dog fortsat betale køber halvdelen af præmien på basis-ejerskifteforsikringen ifølge det af sælger fremlagte tilbud, uanset om prisen på den er køberen tegnede forsikring er højere eller lavere.
Hvis en fejl eller mangel ikke fremgår af tilstandsrapporten, og dette skyldes et forhold, der er overset af den byggesagkyndige, som har foretaget gennemgangen, er ansvaret herefter den byggesagkyndiges, og dennes ansvarsforsikring vil således dække forholdet.

Sælgerens garanti

Hvis en sælger har givet sin køber en garanti mod en type fejl, er han ansvarlig, hvis en sådan fejl alligevel skulle blive konstateret.

Sælgerens ansvarsfraskrivelse

Er der aftalt en præcis ansvarsfraskrivelse for specifikke forhold mellem køber og sælger i forbindelse med overdragelsen, er disse almindeligvis gyldige. Det betyder, at sælger kan have fraskrevet sig ansvaret, og køber kan på de ansvarsfraskrevne områder ikke kræve godtgørelse for mangler, der efterfølgende skulle vise sig på ejendommen.

Køberens undersøgelsespligt

Selvom en mangel eksisterede allerede på overtagelsestidspunktet, betyder det ikke nødvendigvis, at sælger ifalder ansvar for den. Hvis køber i sin almindelige gennemgang af boligen ikke har opdaget fejl, der var synlige, eller som køber burde have opdaget, ifalder sælger ikke ansvar. Det beror på en skønsmæssig vurdering, hvad køber burde have opdaget og afhænger ligeledes af, om køber blot er lægmand eller har en vis viden på området. Jo større kendskab man har som køber, desto større krav kan der stilles til, hvad man bør opdage i sin almindelige undersøgelse af boligen.

Konstatering af mangel

Umiddelbart efter at have konstateret en mangel, skal køberen af ejendommen henvende sig til sælgeren og gøre opmærksom på forholdet. Overholdes denne reklamationsfrist ikke, fortaber køberen muligheden for at gøre sit krav gældende over for sælgeren.
For at klarlægge om der er tale om en mangel, om omfanget af en sådan og om udgifterne til udbedring er det ofte nødvendigt at arrangere et sagkyndigt syn og skøn.

Manglen ligger beløbsmæssigt under bagatelgrænsen

Hvis manglen ikke er omfattende nok til, at sælgeren eller andre kan ifalde ansvar for den, eller hvis sælger gyldigt har fraskrevet sig ansvaret for denne type fejl, kan køber ikke rette krav mod nogen for udbedring af manglen. Ansvaret herfor påhviler således alene køberen.

Manglen er dækket af ejerskifteforsikringen

Er manglen dækket af køberens ejerskifteforsikring, skal skaden anmeldes hertil. Man skal være opmærksom på, at der på denne type forsikringer er en vis selvrisiko.

Manglen er en anden end køberens ansvar

Hvis betingelserne for at pålægge en anden ansvaret for manglen er opfyldt, kan køber rette et krav mod denne person. Er det ikke muligt at nå til en forligsmæssig overenskomst, kan man som køber se sig nødsaget til at gå rettens vej.

Retssag

Et sagsanlæg bør kræve en del overvejelser, da det i sidste ende kan blive en lang og omkostningsfuld proces. Har man en tilstrækkelig lav indkomst, kan man søge om fri proces. Er man ikke berettiget til dette, er en retshjælpsforsikring ofte inkluderet i husets forsikring. Der er dog sædvanligvis en selvrisiko på en sådan forsikring.

Hæve handlen

For at kunne hæve en handel med en mangelfuld bolig, skal disse mangler være af en væsentlig karakter.

Erstatning

For at man som køber kan kræve erstatning for en mangel af sælgeren, skal der være et ansvarsgrundlag. Det vil sige, at sælgeren skal have tilsidesat sin oplysningspligt, misligholdt en garanti eller ifalde ansvar på andet grundlag – eksempelvis for skjulte fejl og mangler, såfremt salget ikke lever op til kravene efter huseftersynsordningen. Foreligger der et sådant ansvarsgrundlag, kan køber kræve sine udgifter til udbedring af manglen refunderet af sælgeren.

Forholdsmæssigt afslag i købesummen

Såfremt der ikke foreligger et ansvarsgrundlag for sælgeren, kan køberen ikke kræve erstatning. Lever boligen imidlertid ikke op til køberens berettigede forventninger, kan køberen dog i nogle situationer være berettiget til et forholdsmæssigt afslag i købesummen. Afslaget beregnes som differencen mellem købsprisen og det købtes værdi med manglen. Da mindre fejl og mangler ofte ikke vil have nogen betydning for prisen på en ejendom, er et forholdsmæssigt afslag udelukket i disse situationer. Da et forholdsmæssigt afslag beregnes anderledes end en erstatning, kan man som køber heller ikke være sikker på, at afslaget dækker udgifterne til udbedringen af manglen.
Et forholdsmæssigt afslag i købesummen vil oftest kunne komme på tale i de tilfælde, der ikke er omfattet af huseftersynsordningen.

[Total:2    Gennemsnit:5/5]